第一条为加强我院公有住房售后维修养护管理，明确修缮范围、责任和管理职责，规范维修资金的管理，维护房屋产权人的合法权益，保障使用安全，保持房屋完好，根据《南京市维修基金管理办法》等相关法规结合我院的实际情况，制定本办法。

第二条本办法适用于江苏海事职业技术学院(房改单位)，按照《南京市出售公有住房实施细则》规定，向职工出售的公有住房的售后维修养护管理。

第三条本办法所称住房的自有部位和自用设备设施是指分户门以内的房间、客厅、卫生间、厨房、壁柜、储藏间、自用阳台等的门窗，非承重的分隔墙及其墙面、天棚面、楼地面等找平层、抹灰面层，卫生洁具，水电表以内的表具管线及给排水管道除主立管以外的支管等。

第四条本办法所称住房的共有部位和共用设备设施是指：

(一) 房屋的承重结构（包括楼盖、屋盖、梁、柱、承重墙体、基础）；

(二) 屋盖上部水箱、管道、隔热层、防水层等；

(三) 楼梯间、水泵间、共用雨蓬、共用走廊、通道、门厅、共用院落、共用平台、共用自行车库；

(四) 分户门以外及地面以下的上下水管道、窨井、过粪池、化粪池、落水管、明沟、散水坡以及分户门内的上下水主管；

(五) 电总表以内、户表以外的照明线路，原产权单位配置的增压蓄水池；

(六) 消防设备、邮政信箱、生活垃圾箱；

(七) 煤气管道。(按南京市煤气公司有关条例办理)

第五条我院公有住房出售后的维修养护，逐步向社会化、专业化的物业管理模式转变，实行业主自治管理和物业管理相结合的原则。住房自用部分和自用设备的修缮，由房屋产权人(业主)承担。房屋产权人可以自行修缮，也可以委托代修，所需经费由房屋产权人承担。

第六条对于单幢房屋，公有住房出售率达到30%以上的，售房单位应会同业主成立业主管理小组，小组成员由本幢有完全民事能力的房屋业主协商推荐或选举产生。住宅小区内公有住房出售率达到30％以上的，应成立业主委员会。业主管理小组或业主委员会维护本幢或本住宅区业主和非业主使用人的合法权益。

第七条公有住房出售后，在业主管理小组或业主委员会成立之前，房屋的维修养护由售房单位或售房单位委托的管理单位承担。

第八条房屋产权人和售房单位(修缮责任人)应该定期查勘房屋，掌握房屋的损坏情况，接到报修或发现损坏时应及时修缮排险。修缮责任人应修缮而未修缮的，造成相关房屋的所有人或使用人损失的，应承担赔偿责任。

第九条房屋产权人(使用权人)对房屋的自有部位和自用设备设施进行维修或装修时，应严格按照苏建函监(1997年)243号省建委关于转发建设部《家庭居室装饰装修管理试行办法》的通知规定办理。

第十条房屋修缮时，凡修缮范围所涉及的各产权人或使用人，均应当给予积极配合，不得以任何借口阻碍和干扰房屋的正常修缮和排险工作。因阻挠修缮造成房屋及他人财产损失的，由造成损失的责任人承担赔偿责任，触犯刑律的应承担刑事责任。

第十一条无业主管理小组或业主委员会和物业管理的公有住房的修缮经费的使用与管理。

(一) 我院公有住房出售后，产权单位必须按售房款的15％(高层建筑20％)〔1998年度按届时房改的成本价的6％、高层建筑为8％)和购房职工按届时公房出售成本价的l％的比例一次性提取缴纳的共用部位、共用设备设施的维修基金，(以下简称住房维修基金)交南京市住房基金管理中心(以下简称“中心”)专户存储。

(二) 我院“住房维修基金”由“中心”按照“专户存储、统一管理、权属不变、监督使用”的原则管理。

(三) 产权单位在“中心”的“住房维修基金”专户按年结息并转入单位维修基金利息户(以下简称利息户)，其利息作为共用部位、共用设施的修缮费用(以下简称修缮费)。

(四) 原产权单位、业主管理小组或业主委员会负责修缮费基金的使用，也可以选聘物业管理单位承担房屋的维修养护工作并签订物业管理合同。要确保修缮费用专款专用，要按幢建帐，按幢使用、分户核算。修缮费的使用情况必须每年公布一次，接受购房户的监督。

(五) 单位使用修缮费采取分级审批单位直接支款的办法。管房部门使用修缮经费，应先编制房屋维修工程预算，办理申请，送学院和“中心”审批，批准后填写“江苏海事职业技术学院住房公用部位、共用设施维修基金使用申请书”(以下简称“申请书”)并提供相关材料，经“中心”批准后在单位“利息户”支款。

(六) 单位住房共用部位、共用设施若需大修，住房基金利息不足于支付并需动用维修基金本金的，原产权单位、业主管理小组或业主委员会、受托物业管理单位，必须提供按幢建帐核算及利息使用情况的有关资料及大修工程预算。管房部门报学院审核后报“中心”，“中心”审批后，申请单位填写“申请书”，由“中心”划款。申请大修经费不足部分，由本幢房屋产权人按各自占有的建筑面积比例分摊。本金使用额度见下表：

使用年限

房屋等级10年20年30年40年50年

砖混一等5%20%40%60%95%

砖混二等10%30%60%95%

 (七) 房屋产权人因房屋产权变更的，单位缴存的维修基金不予返还，继续用于房屋共用部位和共用设施的维修。

(八) 按照《南京市公有住房售后换购暂行办法》，换购单位再出售购回原住房的，原售房单位收到购房职工维修基金应及时调整户名。

(九) 我院已出售的公有住房和尚未出售的公有住房，或同幢异产毗邻房屋其修缮费的支出，按各自产权占有比例按实分摊。

(十) 项目预算在5000元以下的应急维修，由学院先垫付费用，后按上述规定申请费用。

（十一）尚未出售的公房修缮费用，各产权单位仍按原办法管理。

第十二条已成立业主管理小组或业主委员会并托管给物业单位的公有住房的修缮经费的使用与管理参照上条规定或按物业托管合同执行。

第十三条无业主管理小组或业主委员会和物业管理的公有住房售后维修程序。

1、需要维修的楼房由本栋楼房有利害关系的住户向后勤与资产管理处提出维修项目申请；

2、后勤与资产管理处现场查勘，区分所提维修项目要求是否属维修范围之内、是否属实、是否有必要维修等情况；登记收益住户的信息；

3、后勤与资产管理处对符合条件的维修项目提出项目预算，按程序确定维修队伍并订立维修合同；

4、后勤与资产管理处去“中心”领取《公有住房售后维修基金使用申报审批书》；

5、领取上述《申报审批书》后征求业主管理小组或业主委员会同意使用住户所交的维修基金维修本楼；

6、后勤与资产管理处到“中心”申请划拨维修基金，并办理相关划拨手续，划拨维修基金；

7、待上述维修基金划回学院后方可组织维修队进行维修；

8、5000元以下的应急维修，由学院先垫付费用；

9、维修完工后，由后勤与资产管理处、学校审计处、监察处、住户代表组织验收；

10、根据现场验收情况，将《维修预算》、《维修合同》报学校审计处审计工程造价；

11、根据《审计结论》支付维修队维修工程款，进行结算。

第十四条已成立业主管理小组或业主委员会并托管给物业单位的公有住房售后维修程序参照上条规定或按物业托管合同执行。

第十五条房屋产权人和使用人在房屋使用中不得有下列行为：

(一) 擅自改动房屋主体承重结构；

(二) 擅自在屋顶、天井和庭院内搭建，在公有部位堆放杂物；

(三) 擅自拆装、移装公用设备；

(四) 侵占绿化地、损坏绿化设施；

(五) 法律和规章禁止的其他行为。

第十六条房屋使用人凡进行涉及拆改房屋主体承重结构和明显加大荷载的装饰、装修，必须向房屋主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定机构鉴定后，经批准方可装修。影响相邻房屋的须有相邻产权人或使用人的书面意见。

第十七条凡改变使用性质作为非住宅使用的，须经房屋主管部门的同意，并必须符合下列条件：

(一) 不影响房屋安全；

(二) 不妨碍相邻住户的使用。

第十八条房屋产权人和使用人对共有部位和共用设备设施应当共同合理使用并承担保管保洁、养护和修缮的义务，不得擅自侵占和多占，不得有损害他方利益的行为。

第十九条房屋产权人和房屋使用权人之间，因住房的使用维修发生纠纷应本着互让互谅的原则协调解决，协商不成，可向房屋仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。

第二十条售房单位及业主应严格遵守本办法，对违反本办法的，由学院会同有关单位按照以下原则处理：

(一) 利用楼房共用部位乱搭乱建的，限期无偿拆除，恢复原状，对到期未拆除者，可向房屋所在地仲裁机构申请仲裁，亦可向人民法院起诉。

(二) 对未经批准，擅自拆改房屋结构或加大荷载，进行破坏性装饰装修，由房屋评估机构对房屋的破坏程度进行评估，责任人按评估结果予以赔偿，承担评估费，并限期修复，对造成财产损失或人员伤亡的，由责任人承担民事和刑事责任，并追究用房单位领导责任。

(三) 因违反规定，损坏房屋共用设备及有关设施的，按实际发生的维修或更新费用予以赔偿。

(四) 售房单位对本单位公有住房售后管理不善，出现问题造成损失的，学院将按有关规定对责任人视情处理。

(五) 承担房屋修缮的施工单位不履行维修计划及协议合同或因管理混乱造成工程质量达不到规范要求，或在保修期内出现质量问题的，要责令其返工，并承担由此造成的经济损失和法律责任。

第十九条学院的房屋主管部门是学院后勤与资产管理处。

第二十条本办法由学院后勤与资产管理处负责解释。

第二十一条本办法自公布之日起试行。